许家印干过最牛的事，就是把一众当红明星玩弄在手掌之间。2013年，许家印斥巨资请来范冰冰、杨颖等一众明星，在南通一片荒滩地上替自己站台。许家印对外宣称要在这里打造恒大海上威尼斯。当年广告铺满上海，吸引无数上海老人来买房，最后却成一场噩梦。 当时红毯铺在围海造出来的人造沙滩上，背景是7.23平方公里的人工蓝色海域。恒大把半个上海滩的广告位都包了下来，楼书直接塞进新民晚报。一天200多辆免费大巴从上海各个角落把白发苍苍的叔叔阿姨拉过崇启大桥，看房团浩浩荡荡。售楼处里，俄罗斯姑娘唱着歌，销售嘴里说着首付六万六买上海后花园。那一年，上海市区的房价已经摸到了5万一平的天花板，而这里5000块带装修，不限购。对于手里攒了一辈子退休金、被限购挡在门外的上海老人来说，这看起来不像是一个选择题，而是一道送分题。 开盘当天卖了2500多套，回笼资金超过20亿，创下长三角楼市记录。4年后三期开盘，又是一天28亿。数字是冰冷的，但售楼处里那些叔叔阿姨脸上的笑容是滚烫的。可故事最残忍的地方往往藏在数字的背面。 这个项目从出生那天起就带着一种与生俱来的拧巴。它卖的是一线海景，但它是填海造出来的地，脚下曾经是滩涂。恒大为了绕开国家关于大型填海项目必须报国务院审批的规定，把近万亩土地拆成了13个小于750亩的小块，分别注册公司去拿。这个操作本身就像在沙滩上画了一条线，线还在，潮水迟早要来。 地理位置是它绕不过去的死穴。说是上海后花园，但中间隔着一整个崇明岛，从上海市中心开车过去，不堵车也要两个钟头往上，小区门口唯一的公交车一天只有8个班次。当年很多老人坐着免费大巴去的，交了钱拿了钥匙，才发现自己根本没有力气再坐两个小时的班车去一趟上海。 医院配套的兑现方式也很魔幻。五星级酒店建了，温泉开了，沙滩也铺了海南运来的白沙，这些东西后来都评上了4A景区，成了真正的景点。问题是，景点是要买票的，而业主们发现自己花了几十万买的房子里，楼下连个买菜的地方都没有，最近的菜市场要跑十几公里。这是最典型的文旅大盘套路：用度假酒店的标准吸引你，用住宅的密度收割你。酒店是资产，房子是库存。 张志良2016年买房的时候，房价已经涨到了8000多，最高的时候冲到一万七，他没卖，现在挂出去八九千都无人问津。温大叔是资深看房客，看了四年才下手，以为自己够精明了，7000买进，如今跌回4000。那些买得更早的老人呢？当年5000入手的，账面上似乎还没亏，但你把10年的物业费、来回路费以及那笔钱如果留在上海的机会成本加进去，这笔账没有一个人敢仔细算。 最让人沉默的是那些被“养老”两个字勾住的人。上海的老龄化程度全国前列，手里有闲钱、有需求的退休群体庞大。他们不缺判断力，缺的是信息来源的更新速度。年轻人刷着手机就知道海景房不能碰，但他们的父母获取信息的渠道是报纸上塞进来的楼书，是广场舞同伴的口口相传，是售楼处那顿免费的午饭和茶点。 销售的话术精准地打在了这群人的软肋上：空气好，对肺好；靠海心情好；便宜，不给子女添负担。每一句都踩在老人的情感刚需上。至于医疗资源、社区成熟度、通勤可行性这些硬指标，在6000块一平买海景的冲击力面前显得不那么重要了。等到住进去才发现，空气确实好，因为方圆几公里都没什么人气；海景也确实有，只是看久了会发慌。 这里没有要责怪任何人的意思。那个年代的购房逻辑就是那样，所有人都在赌一个更大的未来。恒大的营销团队只是把这个逻辑推到了极致，用范冰冰的星光和20亿的单日销售额，证明了在短期内确实有效。 如今，恒大海上威尼斯的酒店资产已经以不到7000万的价格被地方国资接手，相比当初两亿的评估价打了3折。住宅的跌幅在近10年里排到了南通全市第一，均价从高峰期的9500跌到5300，跌去了四成四。那些当年被范冰冰和杨颖吸引过来的老人，有的还在住，有的已经走了，有的走不动了，也卖不掉。 特别