大家好我是尘俗碎语，每天给大家带来最新动态 ，内容随缘更，每篇都掏干货；如果你觉得这些信息对生活有用，就点个关注～ 前几天刷到不少短视频，都说四川打响取消物业第一枪，小区可以直接赶走物业公司，业主自己管小区。邻居老陈看到消息，立马拉着几个业主商量，打算联名把自家小区物业换掉。可去社区咨询之后才发现，很多网传说法夸大了，并不是直接一刀切取消物业，而是法律早就允许业主选择自治管理。 很多业主和老陈一样，把“业主自行管理”理解成彻底取消所有管理服务，不用交任何费用。其实完全不是一回事。四川《物业管理条例》明确写明，小区经过业主大会表决通过之后，可以不聘请物业公司，由全体业主自行管理小区，这是法律赋予业主的权利，并不是四川新出台的“取消物业新政”，只是四川把这项规则写进地方性法规，落地路径更清晰。 网上流传的案例，成都部分老旧小区，走完全套表决流程之后，解聘原有物业公司，成立自治管理小组。由业主自己负责安保、保洁、公共设施维护，物业费相比之前的商业物业有所下降，电梯广告、车位租金这些公共收益，全部归入小区共有账户，用于小区维护。不少人看到这个案例，就解读成物业时代结束，所有小区都可以直接赶走物业，这个理解存在很大误区。 先说第一个大家最关心的问题：业主自治，物业费还要不要交？ 答案是，还是要交钱，只是钱的性质、管理主体变了。 聘请物业公司的时候，我们交的是物业费，付给物业企业，由企业安排人员、提供服务。改成业主自行管理之后，这笔钱一般叫公共管理费，用来支付保洁、门卫、电梯维保、垃圾清运、设施检修等必要开支，一分钱都省不掉。 成都那个自治小区，物业费降到每平米1元，不是没有成本，而是省去物业公司的企业利润。所有收支单独开设业主共有账户，账目定期公示，每一笔钱花在哪里，全体业主都能查到。电梯广告、车位出租的公共收益，不再交给物业公司，存入公共账户，可以抵扣下一年度的管理费，结余部分还可以经业主大会表决，分给业主。 但自治不是万能的。如果小区楼栋多、规模大，电梯数量多，设备老化严重，维保成本本身就很高，自治之后的管理费未必会大幅下降。自治的核心优势，是账目透明，公共收益归全体业主，而不是单纯低价。 第二个重点：想换掉物业、改成业主自治，流程门槛很高，不是几户业主商量就能办。 按照《民法典》以及四川物业管理条例，解聘物业公司、选择业主自行管理，属于小区重大事项。需要专有面积占三分之二以上，且人数占三分之二以上业主参与表决，还要获得参与表决业主的双过半同意，决议才能生效。 很多小区卡在投票环节。业主分散，不少人常年不在本地，很难凑够表决人数。还有部分业主担心自治之后没人负责，设备坏了没人修，出现安全事故责任分不清，不愿意投赞成票。 不少业主以为，只要对物业不满意，就可以单方面拒交物业费，逼迫物业退场。这里一定要划重点：业主有意见不能直接拒缴物业费。单方面不交钱，物业有权起诉业主，要求补齐欠费。如果想要更换物业或者改为自治，必须走业主大会法定表决流程。 第三个问题：表决通过解聘物业，交接阶段怎么处理？ 如果业主大会决议生效，物业公司必须按照规定退出小区，移交图纸、设施档案、公共收益账目。物业不能以业主欠物业费为由，拒绝办理交接，也不能恶意破坏设施、扣押资料。拒不退场的，住建部门可以责令限期移交，产生损失的，小区可以起诉索赔。 交接期间，最容易出现真空期，保洁、安保、电梯维护中断。所以一般会提前规划，要么提前选定新物业公司，要么组建好业主自治管理团队，做好预案，避免小区管理断档。 这里还要理清三个流传很广的误区。 误区一：四川出台新规，全国马上大面积取消物业。 真实情况：业主自治在《民法典》里面本来就有规定，四川只是在地方条例细化落地规则，不是新规，也不是强制取消物业。小区管理有三种模式可选：聘请物业公司、聘请零星专业外包人员、全体业主自行管理。三种模式并行，业主大会可以根据小区情况自主选择，不是一刀切废除物业行业。很多大型新小区，设施复杂，业主自治难度极大，还是更适合专业物业公司。 误区二：自治之后，所有事情业主自己上手干活。 并不是业主必须亲自站岗、打扫卫生。大部分自治小区，是业主自治小组统一招标，外包保洁、电梯维保、安保公司。业主自治小组只负责监督、管账目，相当于全体业主的代表，不再由物业公司作为中间方赚取利润。 误区三：自治就不会产生矛盾。 自治同样会有纠纷。自治小组也是业主组成，会出现意见分歧；有人不按时缴纳公共管理费，小区公共设施损坏维修资金不足，出现安全事故责任划分，这些问题依然存在。自治考验小区业主的凝聚力，适合体量不大、业主意愿统一的小区。 给打算换物业或者尝试自治的业主，整理几条实操建议。 第一，先收集业主意见，评估可行性。如果小区业主分歧很大，很难达成统一，不要贸然启动表决，避免花费大量时间最后无法落地。老旧小区、户数少的院落